房地产去化周期|房地产周期的读后感10篇

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　　《房地产周期》是一本由任泽平 / 夏磊 / 熊柴著作，人民出版社出版的平装图书，本书定价：68，页数：424，文章吧小编精心整理的一些读者的读后感，希望对大家能有帮助。

　　《房地产周期》读后感(一)：房产周期关键点摘要

　　房地产规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融

　　1. 长期看人口：高学历人口流入多的城市，房价还会继续涨；高学历人口不断流出的城市，房价没有基本面保障。

　　2. 中期看土地：土地拍卖行情决定了3~4年以后的房价水平

　　3. 短期看金融：银行首付款比例、贷款利率的高低直接决定了民众的购房能力和购房热情

　　中国房地产现状

　　房地产：支柱型产业

　　国家对房地产的定位是国家支柱型产业，这意味着什么：国家经济不景气，GDP撑不上去的时候就需要房地产。因此在过去多次金融危机以及国家经济不景气的时候，都是房价爆发的时候。

　　1. 1998年亚洲金融危机，导致国内出口大幅下降。为了确保GDP，国家第一次将房地产定位为国家支柱型产业，通过各种金融政策刺激买房。房价第一次暴涨。

　　2. 2003～2007年因为房价太热，国家开始宏观调控，但调控力度不够，民众反应存在一定延迟，开发商更是报复性提价导致房价不降反升。

　　3. 2007年眼看开发商支撑不住了出现了美国次贷危机引起的全球经济危机。经济危机再次导致国内出口大幅下降，为了确保GDP，政府推出4万亿投资进行基建，这里面很多热钱都流到了房地产市场，房价第二次暴涨。

　　4. 2015年政府推出供给侧改革，供给侧改革第一步就是去产能，关闭了大量的小型企业。改革导致经济发展非常缓慢。为了确保GDP底线，国家第三次通过金融手段鼓励民众买房，房价第三次暴涨。

　　因此可以看出，在没有其他产业可以作为支柱型产业之前，房地产作为唯一支柱型产业，担负着为国家撑起GDP的重任。

　　叛逆的城市化发展规划

　　1. 国际上各个国家的城市化规律

　　主流国家的城市化进程都基本经历了两个阶段。第一阶段城市化快速发展，所有农村人口都向城市流入，包括流向一二线以及三四线城市。第二阶段增速换挡阶段，农村人口继续流出，但主要流向三四线城市，而三四线城市更多人口会流向一二线城市。总之，大一线城市的城市规模、人口规模会持续不断地增长。

　　2. 中国城市化发展现状

　　长期以来，政府对于城市化发展的规划都是控制一线城市人口规模，增大二三线城市人口规模。对应的土地政策是增大三四线城市土地供应量，控制一二线城市土地供应量。但是人口是从三四线城市不断流向一二线城市的，这就导致出现了土地错配。也因此，一二线城市土地供应量减少，但人口增多，房价自然高；同理，三四线城市土地供应量增加，但人口减少，库存自然高。也就是，一二线城市高房价，三四线城市高库存

　　3. 中国城市化发展建议

　　● 尊重城市发展规律，不再人为控制一二线城市人口规模，缓解土地错配

　　● 疏散城市中心人口，建立更多城市新城，将产业、人口疏散到新城

　　● 完善城市规划，增加更多基础轨道交通，合理均匀分布产业园区

　　奇葩的土地财政

　　● 奇葩的税收体制：

　　● 土地出让金和房产相关税收是地方政府最重要的财政来源，是'GDP竞赛'的保护伞，是城市建设的依靠。地方政府没有动力降低土拍价，除非有更多的税收来源。这也就是房产税的重要意义，当然，需要国家进一步调整税收体制。

　　● 房地产利益的最大得益者是谁？地方政府！地方政府切去了60%的蛋糕，房地产商切去了30%的蛋糕。

　　房地产泡沫

　　1. 房地产泡沫大多起源于降低贷款利率，底首付，以及国家大量超发货币。这种情况会引出大量的投机行为。

　　2. 房地产泡沫大多破灭于提高贷款利率，收紧金融政策。此时会引起房地产商资金紧张，特殊情况下出现大量银行坏账。

　　3. 房地产是否泡沫需要看经济基本面、房屋空置率、坏账率、银行杠杆负债等，目前国内各项指标都比较正常，唯一的风险来源于房地产商杠杆率比较高。

　　房地产未来

　　1. 加快供给侧改革。加快实体经济的强力发展，尽快形成电子制造、智能制造、互联网5G等一批新的支柱型产业，摆脱房地产作为支柱型产业的依赖性。

　　2. 加快推出多种住房制度共存。大力发展房屋租赁，学习德国经验。

　　3. 促进人地供需结合制度形成。人口流入多的城市，土地供给增加；人口出入少的城市，土地供给减少。

　　4. 改革国家税收体制。减小地方政府对土地出让金的依赖度，降低土地投机热度。

　　5. 学习德国加快房地产各个领域的立法，以法律形式保障购房者、租房者的更多合法权益，比如房租不能随意涨，房价不能随意涨等基本诉求。

　　《房地产周期》读后感(二)：中国房地产业的前世今生

　　这本书是任总的研究报告汇编，用他的话说是试图建立一个研究房地产周期的逻辑框架：长期看人口、中期看土地、短期看金融。在这个框架下介绍了几个重点关系：

　　1、房地产泡沫与经济危机

　　2、货币政策与资产价格

　　3、人口迁移与大都市圈发展规律

　　4、房地产与土地财政

　　5、房地产调控与长效机制

　　这本书写的非常学术，但又不是很透，有几个观点倒是挺认同的：

　　1、人口向大都市圈迁移是千年来城市文明的进步，我们一直以来推行的严控大城市人口可能是错误的，导致了人地分离等问题。

　　2、货币政策与资产价格之间的紧密关系值得关注

　　3、一切房地产现象的基础在于实体经济的回报率

　　4、长效机制的核心在于供应端以及对炒房的法律制度的约束

　　《房地产周期》读后感(三)：未来房价走势：长期看人口，中期看土地，短期看金融：4星|任泽平《房地产周期》

　　本书完稿于2017年7月，kindle电子版是新出的。全书详细阐释任泽平关于房地产周期的看法：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　内容和形式都比较专业。

　　书中一个重要的推论是人口将继续向大城市集中，北京还有一千多万人口的增长空间，上海还有数百万的增长空间。

　　总体评价4星，非常有参考价值。

　　以下是书中一些内容的摘抄，#号后面是kindle电子版中的页码，【】中是我根据上下文补充的信息：

　　1：第一类，可以认为已经基本跨越了中等收入陷阱的省份，比如天津、北京、上海、江苏、浙江、广东、福建、山东8个省市人均GDP超过1万美元，超过或接近高收入国家门槛值，#974

　　2：第二类，初步呈现掉入中等收入陷阱迹象的省份，比如部分东北和中西部地区资源型省市，经济起飞落后于东南沿海地区，在2003—2009年依靠资源经历了短暂的高增长，产业升级失败，并于2012年以后经济增速大幅下滑，人口出现净流出，类似拉美的资源陷阱。#978

　　3：第三类，处在从中等收入往高收入阶段跃迁的进程中，比如重庆、四川、河北、河南、湖南、湖北、江西、安徽等人均GDP6000—9000美元，受益于较好的工业基础和产业转移，经济增长和产业结构相对第二类条件较好，近年劳动力出现回流，具备跨越中等收入陷阱的条件，#980

　　4：从人口区域分布的现状看，从第六次人口普查的县域数据来看，长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、两湖、北部湾、成渝地区、哈大线等地是城镇人口密集地区。#983

　　5：房地产对经济和资本市场影响深远，房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。#1000

　　6：住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域分化、人口继续向大都市圈迁移”。#1133

　　7：中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。#1175

　　8：由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。#1177

　　9：除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。#1178

　　10：为克服行政区划影响、更好地了解城镇情况，日本统计部门在1960年定义人口集中地区（Densely Inhabited Districts，DID），即人口密度高于4000人／平方公里的调查区，和市区町村内互相邻接、人口合计超过5000人的调查区。日本DID人口比重从1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。#1224

　　11：在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。#1336

　　12：当前北京、上海的经济—人口比值高达1.9以上，经济—人口分布的内在平衡动力将驱动北京、上海未来人口显著增长，人口密度仍有较大空间，据推算北京都市区的人口增长空间为1239—1546万人，上海的人口增长空间为455—728万人。#1353

　　13：荷兰交通导航服务商TomTom发布的全球部分城市拥堵报告显示（不含日韩城市），全球前十五大拥堵城市排名与人口规模排名并无相关性。比如，在拥堵指数上，上海＜北京＜曼谷；但在人口规模上，上海＞北京＞曼谷。#1486

　　14：随着房价飙升，羊群效应使炒房成风。有一个数据能说明当时的疯狂：据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了两千多家地产公司，当时该市仅7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。#1653

　　15：大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛【海南岛】上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。#1835

　　16：因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发和土地供给垄断解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。#2161

　　17：中国一二线城市和三四线城市房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，富人和高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。这与中国区域间经济社会发展不均衡有关。#2210

　　18：当前中国房市与日本1991年前后房地产大泡沫有很多相同点，同时和日本1974年前后的那轮泡沫也有一些相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机。#2379

　　19：“不可能三角”即一个国家不可能同时实现资本流动自由、货币政策的独立性和汇率的稳定性。也就是说，一个国家只能拥有其中两项，而不能同时拥有三项。#2586

　　20：1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。日本房地产市场立刻进入“供大于求”的冰河时代。#2685

　　21：第二，“保房价还是保汇率”这一选择题的存在，说明房价和汇率之间存在定价错误和套利机会，必须要进行修正，否则面临持续的资本出逃。#2737

　　22：在“保房价还是保汇率”之间的选择，实际上是内部目标和外部目标之间的权衡，三个案例表明，为保汇率而收紧货币金融条件增加了国内资产价格的压力，而弃汇率则国内资产价格表现较好。#2742

　　23：中国既不像1997年前后的东南亚那样有大量的对外负债，也不像1985—1991年的日本那样被美国挟持，在面临“保汇率还是保房价”选择时，可能会以国内经济金融稳定为首要目标，不太可能以牺牲国内目标来保汇率。#2764

　　24：德国城镇体系相对分散，即使其工业水平、经济实力、人口密度高于法国，但房价仍比法国便宜。而且德国不同区域的房价差异并不大。#2957

　　25：北京土地购置面积在2002年达到顶峰，后明显下降。到了2011年，只有2002年24.2%的土地购置面积。土地供给减少，人口流入增多，必然带来房价的上涨。#3216

　　26：目前中国一线城市短期内可用于开发的土地严重不足，是造成房价上涨预期的主要原因。同时地方政府严重依赖土地财政，有意压低土地供给以期卖出高价，土地成本的高企导致开发商不得不以更高的价格出售楼盘。#3217

　　27：我们计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为32.1%，土地成本加税收成本占房价的六成左右。#3350

　　28：地方政府既负责土地管理，又负责国有土地经营，集“裁判员”与“运动员”于一身，在分税制后地方财政收入和支出失衡的压力下，利用手中的垄断权力、寻求土地增值最大化是地方政府的自然选择。#3499

　　29：发达经济体居住用地占城镇用地比例一般在50%左右，而中国仅为33%；发达经济工业用地占城镇用地比例一般不到10%—15%，而中国则高达约20%，2013年中国单位面积工业用地产出效益仅相当于日本的26.43%、韩国的38.39%。在一线城市，中国工业用地比例也明显高于国际大城市。#3741

　　30：从城乡建设用地结构看，乡村用地不减反增，也抑制了一线城市和重点二线城市城镇用地及居住用地供给。根据国土资源部数据，2010—2015年，乡村常住人口减少10.1%，但乡村建设用地却增长了2.8%，直接原因是农民工群体在城镇和乡村“双重占地”，#3745

　　31：从15个样本热点城市的成交数据中，可以看出二手房成交量／新房成交量数值不断提升。北京和深圳从2009年开始，二手房成交量就已超过新房成交量，步入存量房时代；#3854

　　《房地产周期》读后感(四)：房产周期关键点摘要

　　房地产规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融

　　1. 长期看人口：高学历人口流入多的城市，房价还会继续涨；高学历人口不断流出的城市，房价没有基本面保障。

　　2. 中期看土地：土地拍卖行情决定了3~4年以后的房价水平

　　3. 短期看金融：银行首付款比例、贷款利率的高低直接决定了民众的购房能力和购房热情

　　中国房地产现状

　　房地产：支柱型产业

　　国家对房地产的定位是国家支柱型产业，这意味着什么：国家经济不景气，GDP撑不上去的时候就需要房地产。因此在过去多次金融危机以及国家经济不景气的时候，都是房价爆发的时候。

　　1. 1998年亚洲金融危机，导致国内出口大幅下降。为了确保GDP，国家第一次将房地产定位为国家支柱型产业，通过各种金融政策刺激买房。房价第一次暴涨。

　　2. 2003～2007年因为房价太热，国家开始宏观调控，但调控力度不够，民众反应存在一定延迟，开发商更是报复性提价导致房价不降反升。

　　3. 2007年眼看开发商支撑不住了出现了美国次贷危机引起的全球经济危机。经济危机再次导致国内出口大幅下降，为了确保GDP，政府推出4万亿投资进行基建，这里面很多热钱都流到了房地产市场，房价第二次暴涨。

　　4. 2015年政府推出供给侧改革，供给侧改革第一步就是去产能，关闭了大量的小型企业。改革导致经济发展非常缓慢。为了确保GDP底线，国家第三次通过金融手段鼓励民众买房，房价第三次暴涨。

　　因此可以看出，在没有其他产业可以作为支柱型产业之前，房地产作为唯一支柱型产业，担负着为国家撑起GDP的重任。

　　叛逆的城市化发展规划

　　1. 国际上各个国家的城市化规律

　　主流国家的城市化进程都基本经历了两个阶段。第一阶段城市化快速发展，所有农村人口都向城市流入，包括流向一二线以及三四线城市。第二阶段增速换挡阶段，农村人口继续流出，但主要流向三四线城市，而三四线城市更多人口会流向一二线城市。总之，大一线城市的城市规模、人口规模会持续不断地增长。

　　2. 中国城市化发展现状

　　长期以来，政府对于城市化发展的规划都是控制一线城市人口规模，增大二三线城市人口规模。对应的土地政策是增大三四线城市土地供应量，控制一二线城市土地供应量。但是人口是从三四线城市不断流向一二线城市的，这就导致出现了土地错配。也因此，一二线城市土地供应量减少，但人口增多，房价自然高；同理，三四线城市土地供应量增加，但人口减少，库存自然高。也就是，一二线城市高房价，三四线城市高库存

　　3. 中国城市化发展建议

　　● 尊重城市发展规律，不再人为控制一二线城市人口规模，缓解土地错配

　　● 疏散城市中心人口，建立更多城市新城，将产业、人口疏散到新城

　　● 完善城市规划，增加更多基础轨道交通，合理均匀分布产业园区

　　奇葩的土地财政

　　● 奇葩的税收体制：

　　● 土地出让金和房产相关税收是地方政府最重要的财政来源，是'GDP竞赛'的保护伞，是城市建设的依靠。地方政府没有动力降低土拍价，除非有更多的税收来源。这也就是房产税的重要意义，当然，需要国家进一步调整税收体制。

　　● 房地产利益的最大得益者是谁？地方政府！地方政府切去了60%的蛋糕，房地产商切去了30%的蛋糕。

　　房地产泡沫

　　1. 房地产泡沫大多起源于降低贷款利率，底首付，以及国家大量超发货币。这种情况会引出大量的投机行为。

　　2. 房地产泡沫大多破灭于提高贷款利率，收紧金融政策。此时会引起房地产商资金紧张，特殊情况下出现大量银行坏账。

　　3. 房地产是否泡沫需要看经济基本面、房屋空置率、坏账率、银行杠杆负债等，目前国内各项指标都比较正常，唯一的风险来源于房地产商杠杆率比较高。

　　房地产未来

　　1. 加快供给侧改革。加快实体经济的强力发展，尽快形成电子制造、智能制造、互联网5G等一批新的支柱型产业，摆脱房地产作为支柱型产业的依赖性。

　　2. 加快推出多种住房制度共存。大力发展房屋租赁，学习德国经验。

　　3. 促进人地供需结合制度形成。人口流入多的城市，土地供给增加；人口出入少的城市，土地供给减少。

　　4. 改革国家税收体制。减小地方政府对土地出让金的依赖度，降低土地投机热度。

　　5. 学习德国加快房地产各个领域的立法，以法律形式保障购房者、租房者的更多合法权益，比如房租不能随意涨，房价不能随意涨等基本诉求。

　　《房地产周期》读后感(五)：继续探讨

　　用任泽平本人的说法，《房地产周期》是一篇关于房地产产业前世今生的分析报告。房地产周期的基本规律是——长期看人口、中期看土地、短期看金融。看完后，想探讨几个问题：

　　1、西安的房价会不会涨？我认为答案是肯定的，会涨。从西安政府出台的人才引进政策判断，西安人口基数会持续上升，这将带来需求侧的基本面；从西安的城镇化程度判断，还有继续深化的空间；另外，从政治层面判断，中央对西安是有较高期许的，这也是房价不会下降的原因之一。当然，目前我国面临一线大城市房价过高，涨幅过快的客观情况，出现越限越涨的怪圈，这跟住房、用地的供需关系和大城市资源集中等多种因素有关，也源于人性对投机的预期。国家已意识到政策的一刀切，所带来的拉大城市发展差距的问题，指出各地区可结合各自情况制定相应政策。我认为目前限购限售的效果，多体现于抑制了改善的需求，而政策更应重视抑制对房产投资的预期。客观的说，房价的一路高歌，政府是重要推手，土地收入是目前地方政府财政的主要来源。房地产业仍是我国的支柱产业，产业调整需逐步转移。

　　2、房地产税会实行吗？答案也是肯定的，未来会，这个未来有多远，因时而异。房产税的试点，体现了中央对供给侧改革的决心，逐步减少地方政府对土地财政的依赖，逐步向固定资产持有税的财政税收偏移。我认为，房地产业占比份额会有所下降，但仍会占比较高，远期看，保有期的税收基本面，远大于建设开发期的税收。若房产税的征收对象和范围确定不合理，无疑是又要给老百姓剥一层皮。原本的土地税收已转嫁给老百姓买单，房产税的落定，很有可能会成为压死骆驼的最后一根稻草，确实需要“慎研慎行”。我个人是不支持房产税，且从国际经验来看，并没有起到抑制房价的有效作用。我认为，西安更适合实行“限售，并适当放宽限购政策”。在房价会涨的预期中，存在一部分有意愿来西安发展的人群，提前释放需求，对西安的发展也是一件好事情。

　　今天就想写这么多了，欢迎继续探讨。

本文来源：http://www.cubkforchild.com/yjbg/50111.html