【房地产行业资产负债率多少合适】房地产行业资产负债率分析及24家钢铁上市公司资产负债率分析

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近期，有关房地产税推进提速以及各地楼市价格出现下降苗头的报道,让房地产市场再度成为关注的对象。华商报记者近期对上市房企的资产负债率进行了梳理发现，上市房企资产负债率持续上升，创下自2005年以来的18年新高。

另外，今年以来，很多行业的资产负债率下降是大趋势。不过，房地产行业却有些与众不同，不仅没有下降，反而一路上涨再创新高，原因为何？

鲁商置业负债率达94.35%，居行业之首

上市公司半年报披露后，房地产行业财务杠杆情况也浮出水面。据Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6个百分点，较去年同期上涨1.44个百分点，达到有据可查的2005年以来新高。

华商报记者通过Wind数据查询发现，按照Wind一级行业分类，共有148家上市房企进入统计。与房地产行业79.46%的平均负债率水平相比，有39家公司超过行业均值。其中，资产负债率最高的鲁商置业达94.35%；除了鲁商置业，中南建设、云南城投、中交地产、新城控股等15家上市房企负债率超过85%；荣盛发展、金科股份、华发股份等19家公司负债率在80%-85%之间。

华商报记者注意到，鲁商置业股份有限公司控股股东为山东省商业集团有限公司，最终控制人为山东省国资委。9月4日，鲁商置业公告称，公司近日收到中国证监会的通知，公司旗下一笔非公开发行股票审查申请被中止。据了解，此前于2016年8月24日，鲁商置业披露了2016年非公开发行股票预案称，公司将非公开发行的股票数量不超过4.19亿股，募集资金总额不超20亿元。20亿元的定增被终止，对负债率极高的鲁商置业来说可谓雪上加霜。

“企业杠杆或负债率高，无非是在规模化扩张过程中借的钱多。”易居研究院智库中心总监严跃进介绍，在融资成本较低的2015-2016年，房地产企业大规模发行公司债，对资产负债率形成助推。加上我国房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上也会形成负债，一般这笔预收款项会随着项目竣工交付转化为营业收入。

“万保绿金”四大龙头负债率在75%以上

“万保绿金”四大龙头的资产负债率可作为行业的参考，华商报记者梳理发现，“万保绿金”四大龙头负债率全在75%以上。

华商报记者注意到，在今年上半年销售金额过千亿的明星房企中，多数资产负债率都在80%以上。不过在剔除预收款项等部分，负债水平出现了比较明显的下降。以资产负债率84.7%的万科A为例，在剔除预收款项和合同负债后的资产负债为46.29%；资产负债率88.98%的绿地控股，在剔除预收账款后的负债率为56.29%。

“招保万金”其他几家里，在A股上市的保利地产上半年资产负债率79.32%，剔除预收账款后的资产负债率为43.55%；资产负债率76.63%的金地集团，剔除预收账款后的资产负债率为48.17%。

此外，陕西本土上市房企天地源资产负债率86.48%，剔除预收账款后的资产负债率为64.82%。有本地不愿具名的地产分析人士认为，按照天地源86.48%的负债率，在A股上市房企里面排在前十五位，“这个资产负债率已经偏高了，尤其是剔除预收账款后为64.82%，远远高于四大龙头和行业的整体水平。”

虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。不过，从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。有统计显示，2016年国内房企发债成本约在4%至5%，2017年已在6%，到今年的融资成本可能要达到7%至8%。

地产行业可能面临周期性调整

房企的还债高峰期还将从今年起集中到期。“借新还旧是房地产企业的通常选择，但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下，企业的财务周转、融资能力都会受到考验。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉认为。

中银国际研报指出，房企负债水平在短期内预计难以显著下行，但去杠杆进程已启动。在流动性趋紧背景下，销售回款的重要性提升，预计行业扩张增速将会收窄。

今年上半年，多数上市房企利润实现上涨，但地产大佬们对于未来发展的表态都趋于谨慎。在提到下半年销售策略时，不少房企开始强调“积极销售”、“合理控制”、“把握节奏”、“分化加剧”、“降低负债”、“去杠杆”等关键词。

据克而瑞测算，今年1-8月，从拿地销售比来看，百强房企土地投资力度整体弱于去年，房企更加注重土地投资强度来保证现金流。

“降低房企负债水平，无非就是减缓扩张步伐、谨慎加杠杆、引入战略投资者这几方面。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，房地产行业存在周期变化，放缓节奏的同时聚焦重点城市，将会成为未来一段时期房企布局的主要方向；而对于抗压能力较弱的中小房企，或许会更多会以促销来获取销售回款。

24家钢铁上市公司资产负债率分析

资产负债率是企业负债总额与资产总额之间的比率。资产负债率通过计算总资产中负债的比重，来反映企业长期偿债能力的强弱，也是衡量企业总资产中所有者权益和债权人所投资金比例是否合理的重要指标。资产负债率与所有者权益占总资产比重（简称所有者权益占比）呈对应关系。

2015年1至3季度SW普钢行业资产负债率为65.45%，同比下降0.3个百分点；与前7个年度同期相比，仅略低于2013年度、2014年度（见图1），与最好年份（2008年资产负债率为58.27%）相比上升了7.18个百分点。

图1  SW普钢行业近8年资产负债率

24家钢铁上市公司2015年1至3季度资产负债率情况见图2。仅有7家钢铁上市公司资产负债率指标要优于行业均值。资产负债率低于50%的上市公司有3家，处于50%至60%之间的上市公司仅有1家，处于60%至70%之间的上市公司有8家，处于70%至80%之间的上市公司有6家，处于80%至90%之间的上市公司有4家，即有14家上市公司资产负债率处于60%至80%之间，则资产负债率低于60%、高于80%属于少数范围。沙钢股份、杭钢股份、宝钢股份3家上市公司资产负债率均在40%至50%区间，表明其在资产结构方面的领先优势较为突出；韶钢松山资产负债率超过了90%，八一钢铁甚至超过了100%，这2家上市公司资本结构已经失衡，需要通过扭亏、提高股本规模等方式改善资本结构。有11家上市公司连续3年资产负债率在70%以上，其中有8家上市公司连续3年资产负债率在75%以上，表明资本结构失衡在钢铁上市公司中已经不是个别现象，而是局部现象。

图2  24家上市公司近三年资产负债率比较

据图2可知：沙钢股份、杭钢股份、山东钢铁、新兴铸管、马钢股份、新钢股份、包钢股份7家上市公司2015年1至3季度资产负债率创近三年新低，除包钢股份外的其他6家上市公司资产负债率连续2年下降；宝钢股份、鞍钢股份等12家上市公司2015年1至3季度资产负债率创近三年新高，其中武钢股份、本钢板材等9家上市公司资产负债率连续2年上升。南钢股份、凌钢股份、韶钢松山、八一钢铁4家上市公司资产负债率基本上是在70%的基础上连续上涨至80%以上，表明这4家上市公司资本结构存在持续失衡的趋势。

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